Egal, ob für den Eigenbedarf oder als Mietobjekt: Immobilienkäufer sollten sich besser nicht blind darauf verlassen, dass ihr Wunschhaus automatisch immer weiter an Wert gewinnt. Vor allem in teuren Städten sei es riskant, auf weiter steigende Preise und Mieten zu setzen, warnt die KfW-Bank in einem aktuellen Marktbericht. Stattdessen sollten Kaufinteressenten auch mögliche Rückgänge einkalkulieren, heißt es in der soeben veröffentlichten Analyse, über die führende Tages- und Wirtschaftsmedien berichteten.

Mehr Neubau, weniger Zuwanderung

Steigende Einkommen, sowie historisch niedrige Zinsen hätten laut KfW in den letzten 15 Jahren für eine stabile Aufwärtsentwicklung der Kauf- und Mietpreise gesorgt. Von 2004 bis 2019 seien die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien in Deutschland demnach um fast 70 % gestiegen. Für eine bevorstehende Trendumkehr spricht nach Ansicht der staatlichen Förderbank das Zusammentreffen zweier Faktoren: erstens eine nachlassende Zuwanderung nach Deutschland und in die Ballungszentren sowie zweitens ein zunehmendes Angebot an Wohnraum durch Neubau. Das deckt sich mit der soeben vorgelegten Zwischenbilanz von Bund und Ländern zur gemeinsamen Wohnraumoffensive. Danach werden seit 2015 wieder mehr Miet- als Einfamilienhäuser gebaut. Zuvor hatte zwölf Jahre lang das Eigenheim bei der Bautätigkeit dominiert. Auch gemessen am Investitionsvolumen holt der Neubau gegenüber Modernisierung und Sanierung auf: Fast jeder dritte Euro der deutschen Wohnungsbauinvestitionen floss 2020 in den Neubau, das sind neun Prozentpunkte mehr als noch 2009.

Wo die Preise künftig fallen könnten

Indizien für regionale spekulative Preisübertreibungen sehen die KfW-Analysten überall dort, wo die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen sind, als das durch gestiegene Mieten und gesunkene Finanzierungskosten gerechtfertigt scheint. Insbesondere in Groß- und Mittelstädte wie Berlin, Frankfurt am Main, München und Stuttgart könnten künftig die Preise wieder fallen. Aber auch in strukturschwachen Regionen könnte die regionale Wohnungsnachfrage und damit das Preisniveau erheblich sinken.

Individueller Beratungsbedarf steigt

Für die meisten Kunden ist der Immobilienkauf die größte Investition ihres Lebens, beim langfristigen Vermögensaufbau spielt die selbstgenutzte Immobilie zudem eine zentrale Rolle. Hohe unverzinste Sichteinlagen oder gar Negativzinsen sowie der Wunsch nach inflationssicheren Sachwerten verstärken aktuell vielfach das Kaufinteresse. Doch ein Kauf sollte aktuell gut überlegt sein: Angesichts des hohen oder tendenziell sogar überhöhten Preisniveaus lassen sich keine pauschalen Kaufempfehlungen aussprechen. Auch die Entwicklung der Bauzinsen ist aufgrund der Corona-Pandemie derzeit ungewiss. Viele Marktbeobachter halten erstmals seit langer Zeit wieder steigende Finanzierungskosten für möglich. Statt zur Eile sollten Berater ihre Kunden jedoch lieber zur Geduld raten: Neben der Auswahl des passenden Objekts kommt es künftig mehr denn je auf langfristig tragbare und zugleich flexible Finanzierungskonzepte an.